養老產業，是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及參與社會發展，
實現老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂、老有所安等為目的，為社會公眾提供各種養老及相關產品（貨物和服務）的生產活動集合，
包括專門為養老或老年人提供產品的活動，以及適合老年人的養老用品和相關產品制造活動。根據國家統計局發布的《國民經濟行業分類》，
養老產業的統計范圍包含以下12個大類等：
養老產業是社會發展的必然產業，也是從各種具體需求延伸到第一、第二、第三產業托底服務，養老產業是生命存在的服務產業。
1、老有所養 老有所養是老年人依靠社會和家庭能夠得到所需的生活照顧和經濟、物質保證?，F階段老有所養的基本含義主要包括兩個方面：(1)老年人所需要的經濟、物質生活條件基本得到保證；(2)老年人在日趨衰老或因病痛，其生活不能自理時，應得到社會或家庭的幫助和照顧。
2、老有所醫 根據老年人的身體特點,積極發展醫療保健事業,使老年人有病能得到治療,以達到延年益壽、安享晚年的一項對策。解決人口老齡化的一項基本途徑。具體作法是:(1)開設老年門診、老年家庭病床;(2)興建老年病醫院和老年病研究機構;(3)開展對老年病防治知識的宣傳和醫療咨詢服務;(4)組織有關部門為老年人定期檢查和治療等。此外,積極開展老年體育活動,建立健身隊、老年氣功站、老年養生講習班等也是老有所醫的補充形式。
3、老有所為 老有所為是發揮老年人的社會作用，使其參與社會事業，盡其所能的一項對策，也是解決人口老齡化問題的一項基本途徑。實現老有所為的辦法是：(1)對部分身體好、精力充沛、有技能、單位確實需要的老年人，實行彈性退休制度，推遲退休年齡，以繼續發揮其才能和作用；(2)對65或70歲以下的退休人員實行再就業，重點發展為人民生活服務的第三產業；(3)充分發揮老年人知識積累較多、經驗豐富的特點，向社會傳播文化或進行社會調查，為企事業單位提供咨詢服務；(4)從事適量的體力勞動；(5)從事各種有益于社會的活動和工作，如維護公共場所秩序，負責街道、治安、衛生工作，擔任義務物價員、宣傳員等；(6)為家庭做力所能及的家務勞動，這種勞動也具有一定社會意義和社會作用；(7)發展老年教育事業，更新老年人知識，這既充實了老年人的精神生活，解決了老年人繼續社會化的問題，同時也為老年人繼續參與社會工作創造了條件；(8)投身于有興趣的愛好的閑暇活動，如吟詩作畫、習書法、種花養鳥等，以充實生活內容。
4、老有所學 老有所學是根據老年人的特點，開展多種形式的教育活動，使老年人更新知識、充實精神生活、繼續發揮作用的一項對策。解決人口老齡化的一項基本途徑。老年人再學習的形式很多，主要有：出國留學，上大學或進大學傍聽，進老年大學，成立詩社或組織讀書會，從事社會調查，自學等。老年人再學習既是社會的需要，也是自身的需要。主要作用在于：(1)有利于老年人適應社會發展的變化，為老年人參與社會工作、再就業創造條件；(2)有益于老年人精神生活的充實，既增加樂趣、陶冶性情，又保持腦力、有益健康長壽和思想修養；(3)老有所學的問題解決了，就為老有所養、老有所醫、老有所為提供了知識、能力和水平，也為老有所樂增加了情趣。它是老年人健康長壽、愉快而有意義地安享晚年的有效形式。
5、老有所樂 所謂老有所樂是指開展適合老年人特點的文化、體育活動，豐富老年人的文體活動，使他們幸福地安度晚年。具體作法是：（1）興辦老年人的娛樂場所，如老人俱樂部、老人聯誼會等；（2）舉辦老年人鍛煉及養生講習班；（3）建立老人社團，開展各項有益老年人身心的社會活動；（4）成立老年人服務中心，幫助解決老年人生活中的困難。
6、老有所安 所謂老有所安是指通過各種途徑保障老年群體的人身安全、財產安全和心理健康安全。具體做法包括：（1）通過社會主義精深文明建設和中國傳統“孝文化”的宣傳，規避和減少虐待、打罵老年群體的現象；（2）通過立法手段為老年群體的人身安全提供保障；（3）加大對老年群體防詐騙知識的宣傳，為老年群體財產安全保駕護航；（4）鼓勵開辦公益性老年群體心理咨詢機構，為老年群體提供心理咨詢服務，使老年群體能夠安心的老去。
人口老齡化趨勢背景下，中央層面持續出臺相關政策推進智能養老，2011年9月17日，國務院發布《中國老齡事業發展“十二五”規劃》提出：加快居家養老服務信息系統建設，做好居家養老服務信息平臺試點工作，并逐步擴大試點范圍。此后在《關于加快發展養老服務業的若干意見》《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》等多個政策中提到“養老服務信息化 ......
中央政府養老產業政策十四五”期間，我國主要省份也提出了智能養老行業的發展目標。其中，浙江、福建、陜西和四川均提出了智能養老發展規模目標，福建提出到2022年，打造100家以上滿足養老院管理和養老服務需求、具有智能化管理系統的“智慧養老院”;陜西省提出到2022年建立3-5個智慧健康養老應用示范基地，引進和培育8-10家具有示范引領作用的行業領軍企業。此外，安徽、云南 ......
主要省市關聯政策匯總
養老產業鏈覆蓋了老年人的基本生活需求、娛樂享受需求和理財規劃需求及其關聯關系，養老產業能否長效發展取決于養老產業鏈能否合理銜接。產業鏈上游為養老產品/服務設計供應商，中游為提供養老用品和提供養老場所的養老用品供應商、養老房地產商和養老服務提供商，下游是個人和機構消費者，其中養老機構通常跟養老服務提供商重疊，為個人用戶提供服務，養老支持產業 ......
查看更多詳情1、養老項目融資難 雖然有多項金融扶持政策出臺，但養老服務仍存在融資難的情況，主要表現在如下方面：一是相關政策難落地，如政策提出“拓寬信貸抵押擔保物范圍”，但實際操作中，銀行仍偏好住宅、商業及工業房產為抵押物，不太接受養老及醫衛類房產抵押；二是配套政策落地機制缺乏，如“貼息貸款”沒有配套的財政補償機制或其他激勵機制，銀行缺少積極性對養老企業或養老項目進行貼息貸款；三是相關落地對民營企業的限制條件較多，如“養老專項債券及養老企業債”限制條件多，迄今僅有少數國資背景的企業發行了養老專項債券。而在各類養老企業中，民營養老企業在融資渠道、信用評估及優惠力度等方面面臨更大的困難。
2、養老社區項目會員制的法律風險問題 老年群體通過購買養老會員，享有入住養老社區的權利，該模式下的養老會員費用可繼承、可轉讓、可溢價，但一般不予退還。由于養老社區往往區別于普通住宅小區，存在產權無法分割銷售等問題。老年群體在支付相應的會員費后，無法通過《物權法》取得相應入住房屋的所有權。加之“會員”這一概念缺乏明確的法律規定，使得“會員”養老模式長期游走于使用權與租賃權之間。另外，關于會員制養老機構的政府審批收緊，行政審批難。
3、相關利好政策落地的區別對待問題 一方面，對于營利性與非營利性養老服務機構，現有的養老服務相關補貼、優惠、土地獲取等支持性利好政策，仍然存在較大的區別對待現象，差異性補貼及稅費政策，直接造成同等條件下，營利性養老機構運營成本更高、市場議價能力更弱的局面。而非營利性機構不能進行利潤分配、融資困難等特性，亦阻礙著各類資本的投資熱情。另一方面，民營養老服務機構或民辦養老服務企業，在市場競爭環境中存在不公平現象，如公辦養老機構較易獲得財政撥款、醫保資格、長照險資格，更易開展醫養結合服務，且國企類養老服務企業在獲取養老用地、養老設施資源、辦理機構登記備案、獲得醫保、享受補貼政策、融資貸款等方面，均優于民營養老服務企業，擠占了民營企業的發展空間。
4、行政管理標準單一化與產品多樣化相互矛盾的問題 養老產業領域的投資以市場需求為導向、以企業發展戰略為根本，最后向市場呈現的一定是多樣化的養老產品，而且在養老產業發展進程中，中高端產品已逐漸占據市場主流地位。國家層面亦鼓勵擴大產業規模、豐富養老產品供給，而很多行政管理標準卻以保障型養老產品要求對現有養老市場產品進行一刀切式的單一化管理，嚴重滯后于社會發展與養老需求的變動。
5、閑置資源改造養老實施困難重重 雖然政策方向上起到了積極作用，但在具體實施“鼓勵”及“支持”政策方面，從企業實踐角度，“整合、改造社會存量資源用于養老服務”仍存在一定的障礙與難度。以某養老項目為例，2016年租賃閑置工業用房，改造為醫養結合型養老機構，工程建設周期1年，但在長達4年時間里多種形式、多次申報，均未能通過民政部門的養老機構備案，影響到項目的市場運作以及為老服務的開展，導致運營成本高幅上漲。
6、醫養結合難以落地的問題 自2015年起，針對醫養結合出臺了多達15項專項政策，但對于養老機構而言，提供醫養服務涉及到衛健、民政兩條管理主線，無論是養老機構開辦內設醫療機構，還是醫療機構托管養老機構，所涉及的跨部門審批程序很容易遭遇“循環往復”的審批障礙。
7、政策落地細則缺乏問題 圍繞養老產業發展，雖然國家出臺了很多的政策措施，但沒有執行細則的文件出臺，難以落地。如：實施備案制以后，政府文件的意見是傾向于放松和簡化機構的審批，但由于缺乏落實細則，各區級民政部門需要申請企業提供與當地政府的報備材料，申辦養老機構的企業因此也受限于當地政府開發規劃各產業的布局。
8、針對養老企業的稅收優惠政策不足問題 目前養老服務領域的稅收優惠政策，多是針對于養老服務類設施，針對于養老服務企業的稅收減免政策較少。
1、銀行貸款
銀行貸款指銀行向借款人發放的，用于滿足借款人在建設和運營老年人集中居住和照料服務設施中的本外幣貸款，包括流動資金貸款和固定資產貸款。
銀行貸款是養老產業中較為常見的融資手段，國家開發銀行于2014年與民政聯合發布相關政策支持養老產業發展。銀行貸款主要評估維度包括項目性質、借款人建設及運營能力、項目定位等。
2、中期票據
中期票據是指具有法人資格的企業在銀行間債券市場按照計劃發行的，約定在一定期限內還本付息的債務融資工具，可在銀行間市場流通。
中期票據是我國公司較為常見且直接的融資行為，具有透明度高、風險分散等特點，為企業中期直接債務融資的有效工具，提高直接融資比例。
PPN是指具有法人資格的非金融企業，向銀行間市場特定機構投資人發行債務融資工具，并在特定機構投資人范圍內流通轉讓的行為。
PPN（非公開定向債務融資工具）又稱私募中票，其發行方式具有靈活性強、發行相對便利、信息披露要求相對簡化、適合投資者個性化需求、有限度流通等特點。
3、REITs
REITs是通過發行證券的方式募集投資者的資金，并由專門管理機構進行不動產的投資與管理，并將資產的基礎收益和資產升值收益按照協議比例分配給投資者的一種契約型或公司型的基金。
REITs為房地產投資信托基金。根據相關政策要求，國內公募REITs產品均為基礎設施項目，暫不涉及到與“房”的相關領域，故若發行養老相關REITs產品，將以類REITs產品模式進行發售。
截止2021年5月，我國類REITs項目發行共計50單，規模合計超過1000億元，已形成不動產類型覆蓋全、市場引領效應強和多元化投資者聚集的類REITs市場。
國內類REITs產品有兩類主要設計思路，分別為偏股型REITs和偏債型REITs，兩者收益分配、期限等均有所不同。
4、養老專項企業債
養老專項企業債是指支持專門為老年人提供生活照料、康復護理等服務的營利性或非營利性養老項目發行養老產業專項債券，用于建設養老服務設施設備和提供養老服務。
養老專項企業債重點用于擁有較強的社會效應及一定的收益養老項目建設。相較一般企業債，加快審核效率、放寬準入條件、優化方案設計。但根據2021年發布的相關政策，新增專項債券將不得用于償還債務。
1、銷售模式——出售產權 銷售住宅快速盈利。與傳統的出售產權房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋產權為主，區域級別配套并舉。通過出售適老化住宅產品快速回籠資金，是目前較為普遍的一種商業模式。優勢：采用這種模式資金回籠快，模式復制成本低，風險小。劣勢：無法享受物業持有帶來的增值收益，也意味著開發商放棄了養老產業鏈上居住以外的其他衍生價值。
2、持有模式——只租不售 開發商沒有選擇出售物業，而是持有并長期租賃。開發商擔任起運營商角色，設立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務費的形式運作項目。優勢：有利于后期運營的持續收入。劣勢：對資金要求高，投資回收期較長，此外對開發商的運營管理有較高要求。
3、銷售+持有模式——租售并舉 這種模式可以通過物業產權銷售實現資金快速回籠，降低資金成本和壓力，用于經營性物業的建設，同時經營性物業與配套設施又提升了可售物業的市場價值，使整個項目實現內部平衡和良性循環。這種模式是持有型不動產開發的重要策略，為國內大部分養老地產開發商所接受，對于資金實力有限的傳統開發商比較合適，適用于普通養老公寓和大型混合式養老社區的開發。優勢：這種模式可以緩解開發商的資金壓力，也可以避免后期運營服務中出現的問題，解決資本投入與后期盈利的問題。
4、會員制模式 會員制模式是指投資運營商銷售會員資格，并為會員提供全方位、多層次的養老服務，通過收取會員費和服務費實現盈利。 這種模式以運營商持有物業為基礎，以提供養老服務為核心，規避了產權銷售的后期管理難和物業租賃的回收周期長的難題，是養老地產業盈利模式的重要創新。但是由于其存在變相銷售產權和會員費過高的問題，目前仍然存在爭議。目前國內采用這種模式運營最為成功的為上海親和源養老社區。
5、逆抵押貸款購房 即老年人退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有。
6、轉讓使用權模式 在項目存在不能進行產權分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式，這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。
7、分散租賃模式 采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，在這種模式下，一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。
1、高凈值人群及2+1+4家庭結構帶來的新機遇 《2021意才?胡潤財富報告》顯示，中國富裕家庭擁有的總財富達160萬億元，比上年增長9.6%，是中國全年GDP總量的1.6倍。這160萬億元中，可投資資產達49萬億元，占總財富的三成。預計有18萬億元財富將在10年內傳承給下一代，49萬億元財富將在20年內傳承給下一代，92萬億元財富將在30年內傳承給下一代。 同時，隨著第一代獨生子女的父母開始步入老年，2+1+4結構的家庭（即兩個成年人+一個小孩+四個老人）的負擔愈發沉重，這一嚴峻的現狀，也許會改變當下9073的養老模式（90%家庭養老，7%社區養老，3%機構養老）。相信未來會有越來越多的老人走向社區養老及機構養老。
2、多源發展、醫養結合帶來的新機遇 隨著老年群體對自身健康關注程度及科學養生觀念的普及，“醫養結合”將為老年地產帶來新的賣點。 養老地產應積極整合養生及醫療資源，為老年群體提供持續的日常保健、被動運動、中醫康復、養老護理及其他服務，優化老年群體的入住體驗，使得老年群體在安居的同時，能增進健康、延年益壽。
1、前期溝通 1）雙方初步接觸，明確需求； 2）項目考察訪談，梳理思路； 3）根據客戶需求提出項目建議書； 4）在客戶反饋基礎上對項目建議書進行完善； 5）雙方確定項目框架，達成共識； 6）雙方認可項目建議書，簽訂項目合同。
2、項目啟動 1）確定項目管理的組織機構，籌建項目小組，確定項目負責人；2）制定詳細的項目實施計劃（項目總體目標、分階段目標、時間進度、人員要求和項目支援事宜）。
3、項目執行 1）收集、整理、分析資料，全面深入調研；2）完成項目撰寫，形成初稿，客戶初次反饋。
4、修改及交付 1）針對客戶反饋內容進行修改，完善； 2）客戶再次確認； 3）項目評審、定稿、提交成果； 4）項目交付。
前期接洽
雙方初步接觸，對客戶項目情況及客戶需求進行初步評估。
深入溝通
確定合作意向后，雙方進行面談，就項目的詳細情況進行深入溝通，并出具課題和項目框架。
簽訂協議
簽訂合作協議，對項目方案編制要求、保密要求、提交時間和相關服務費用等內容進行約定。
項目啟動
在客戶方支付預付款后，我司安排人員啟動項目，項目團隊的組建、項目人員的分工。
項目跟進
在項目方案編制過程中，會與客戶方保持實時的聯系，及時匯報可行性研究報告制作情況，實現資料共享和互補。
后續服務
項目團隊在后期會對項目進行追蹤和回訪，了解項目的建設情況，并可針對建設過程中出現的實際情況對原有規劃方案進行修訂。
提交驗收
將修改補充完畢后的項目方案提交客戶審核驗收，驗收通過后，我司安排印刷、寄送。
修改完善
在接到客戶修改意見當日，安排相關人員針對客戶的修改補充要求，對相關內容進行修訂和補充。
初稿審核
客戶方安排人員對所提交的項目方案初稿進行審核，并提出修改完善意見或是內容補充要求。
初稿交付
按照雙方簽訂的合作協議約定的時間提交初稿，交客戶方相關部門評估審核。
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